Каталог проектов
Покупаем дом. На что обратить внимание?
13.08.2021
Покупаем дом. На что обратить внимание?

Покупка дома чем–то напоминает лотерею. Вне зависимости от бюджета и внешнего вида здания выигрыш не гарантирован. Мы поможем увеличить шансы приобретения достойного жилья: выбирайте недвижимость, проверяя каждый из пунктов, приведённых в статье.

Преимущества покупки готового дома

Несмотря на массу подводных камней, у покупки готового дома есть плюсы. 

На перегретом рынке попадаются объекты по стоимости ниже вложений. Если повезёт, можно сэкономить.

Дом в хорошем состоянии готов, чтобы въехать и жить.

В застроенных районах инфраструктура сформирована. По соседству не развернётся глобальное строительство, которое может затянуться на годы.

Минусов больше, многие могут повлечь серьёзные расходы сразу после покупки.

Когда и с кем покупать

Редко кто планирует покупку в зависимости от сезона, тем не менее, недостатки домостроений лучше всего заметны ранней весной. Таяние снега и поднятие грунтовых вод покажут, насколько защищён фундамент, подвал и цокольный этаж. Если сырость заметна или подтопление видно невооружённым глазом, устранение потребует немалых средств.

В начале весны ещё работает отопление, поэтому огрехи системы (если они есть) будут видны.

Сложнее всего понять, какой дом покупаете, в зимний период. Да, работу отопления вы проверите, но снег не даст детально рассмотреть фундамент и проверить состояние крыши. Участок будет полностью спрятан от глаз, поэтому в этом плане продавцу придётся верить на слово, что никак не повышает шансы на удачную покупку.

Если сомневаетесь в своих силах, берите в пару специалиста по строительству. Часто неопытный покупатель просто не замечает явных, но удачно замаскированных изъянов. От профессионального взгляда дефекты, как правило, не ускользают.


Планировка и комфорт

Не обязательно покупать большой дом, чтобы чувствовать себя комфортно. Важно, чтобы общие и личные помещения были разделены. Пространство для сбора семьи часто делают открытым. Многим удобно, если столовая объединена с гостиной, а кухня спроектирована отдельно. Желательно, чтобы помещение для готовки располагало достаточным местом для хранения утвари и для свободного перемещения между плитой, разделочными поверхностями, мойкой и холодильником.

Отдельные комнаты под гардероб, кладовые и технические помещения — всегда плюс, улучшающий обстановку в жилой зоне. В такой планировке интерьер не испортит развешанное бельё, обилие переполненных шкафов и не к месту стоящая стиральная машина. Дополнительный плюс нежилых комнат — возможность сэкономить на отоплении. Технические помещения не нужно полноценно обогревать, а для кладовки это даже вредно.

Обратите внимание, как организована лестница на второй этаж. Слишком узкие и крутые подъёмы могут оказаться недоступными для пожилых членов семьи и опасными для самых маленьких.

Окна и освещение

Много окон и наличие панорамного обзора всегда приятно для глаз. Обилие света и воздуха делают дом просторным, наполняя обстановку уютом. Тем не менее, у медали есть оборотная сторона — расходы на обогрев. Проверьте, насколько тепло в доме с остеклением большой площади, и в какую сумму обойдётся отопление. 

Если покупаете дом ради панорамы, обратите внимание на вид из окна и эксплуатационные перспективы. Согласитесь, возможное строительство уничтожит идею любования природой, сделав эффектный архитектурный приём практически бесполезным.

У строителей принято золотое соотношение площади окон к полу 1:8 — на него можно ориентироваться, приобретая дом.

Стеклопакеты стоит проверить на наличие конденсата, а фурнитуру на работоспособность.

Фундамент

Экономия на материалах, ошибки в расчётах или фактические нарушения технологии устройства основания в конечном итоге дорого обходятся хозяевам. Если дом рассчитан на монолит, но застройщик решил заменить сплошную плиту на ленточный фундамент, от покупки нужно отказаться. Такая экономия приносит прибыль только в одном случае — если в доме не планируется жить, поэтому важно понимать, на каком фундаменте построен дом. 


Возможные маркеры ошибок:

Снаружи на стенах и в углах есть трещины.

Внутри помещений некоторые двери повело, открывать и закрывать полотно не получается до конца.

Подвал «встречает» стойким запахом сырости. Если основание «гуляет», вода всегда найдёт дорогу внутрь помещений, расположенных ниже уровня земли.

Попросите у хозяина технические расчёты, уточните у строителей, соответствует ли установленный фундамент нагрузке и характеристикам грунта. Особенности территории несложно проверить, поговорив с соседями. 

Для частных домостроений широко используют свайный и ленточный фундаменты, а также монолитные плиты. В каждом из вариантов следует придерживаться строительных норм. Любой дефект монтажа, незаметный для глаза непрофессионала, со временем делает дом более и более нестабильным. 

Несколько примеров ошибок для ленточного варианта:

Недостаточно широкая лента.

Малая глубина заложения. 

Дом может простоять без проблем несколько мягких зим, однако если после дождливой осени наступят продолжительные морозы, дом «поедет» с места под действием сил морозного пучения.

Дефекты установки свайного основания:

Отклонение осей от вертикали. 

Установка опор без бетонирования.

Недостаточная глубина.

Выкручивание из грунта для выравнивания по горизонтали (строго запрещено).

Если сваи установлены с ошибками, дом неизбежно поведёт. Желательно найти свободный участок с открытой опорой и постучать по нему. Слышен звук пустоты, значит, забетонировать сваю забыли, глухие удары говорят о том, что всё в порядке. Свайный дом желательно обойти по периметру с уровнем и проверить горизонтальность обвязки. Если заметите перекос, вероятно, процесс остановить не удастся.

Неправильный монолит:

Недостаточное уплотнение песчано–гравийной подушки.

Экономия на растворе.

Слабое армирование.

Простои в работе (неравномерная заливка плиты).

Конечно, увидеть все ошибки сквозь стены и грунт не получится, поэтому в этом вопросе можно полагаться на косвенные признаки нормально выполненной работы. Фундамент, скорее всего, построен без нарушений, если в наличии:

Аккуратная документация.

Подробное изложение хозяином хода работ.

Отсутствие дефектов у надземной части здания.

Неподходящий фундамент — это весомый повод отказаться от покупки. Если просчёты со стенами и крышей, хоть и дорого, но можно исправить, ненадлежащее основание улучшить или невозможно, или неоправданно с финансовой точки зрения.

Подвал и гараж

Часто вход в подвал или гараж, расположенный на нулевом этаже, делают из дома. С одной стороны, это удобно — не нужно мёрзнуть зимой и пачкать обувь в осеннюю слякоть, добираясь к машине или за зимними запасами. С другой стороны, объединение жилых и хозяйственных помещений требует специальных условий. Если продавец не предусмотрел нормальную вентиляцию, на первый этаж будут проникать запахи бензина и масел. Звуки также будут слышны отчётливее (представьте, что запуститься резервный генератор и будет «тарахтеть», не умолкая, и два, и три часа, пока не включат свет).  Кроме того, обувь всё–таки придётся менять, поскольку и в подвале, и в гараже редко удаётся поддерживать чистоту спален.

В целом, проще эксплуатировать дом, где гараж находится в удалении, а подвал не соединён с жилой зоной.

Осматривая соединённый с домом гараж и подвал, обратите внимание на состояние стен — именно они лучше всего расскажут о наличии дефектов. Влага и плесень указывают на неправильно устроенную гидроизоляцию, трещины — на серьёзные просчёты при строительстве. Следует насторожиться, если заметны следы недавнего точечного ремонта.


Несущие и внутренние стены

Со стенами из кирпича или керамоблоков с облицовкой декоративной керамической плиткой всё понятно — это плюс дома. Должно настораживать старое жильё, недавно обшитое дешёвым материалом вроде сайдинга. Также подозрительно выглядят только что отреставрированные цоколь и отмостка, особенно, если ремонт выполнен точечно.

Осматривая дом внутри, старайтесь не обращать внимания на мебель и общее впечатление от интерьера — красивый дизайн способен увести взгляд от важных деталей:

Запах сырости.

Конденсат на окнах.

Плесень в санузлах или по стенам у оконных рам (важны даже мелкие участки).

Свежий ремонт заплатками (уточните, с чем связан).

Стены с обоями на гипсокартон — не лучший вариант отделки. Под таким «пирогом» сложно рассмотреть реальное положение вещей. Велик риск, что таким образом пытались скрыть протечки, трещины или другие нехудожественные детали, способные отменить сделку.

При осмотре дома зимой не ходите в верхней одежде. Важно понять, насколько тепло в помещении, и можно ли поднять температуру. Проверить стены на способность держать тепло можно с помощью тепловизора, вызвав специалиста с оборудованием. Метод работает в холодное время года. Предварительно нужно попросить хозяев протопить жильё, после чего техника установит, насколько эффективно стены держат тепло.

Полы

Новый ламинат с аккуратными свежими плинтусами — ещё не повод для радости. Походите по дому, заглядывая в каждую комнату. Если нужно, потопайте и попрыгайте. Под красивой поверхностью могут скрываться старые и рассохшиеся доски. Если от ваших энергичных движений мебель трясётся, а на кухне гремит посуда, с балками перекрытия точно есть проблемы. Дефект относится к неприятным и трудноустранимым. Подумайте, насколько вы готовы затевать глобальную и затратную переделку.

Проверьте полы на горизонтальность. Для этого можно взять уровень или положить в сомнительной комнате мяч для настольного тенниса на открытый участок. Если он упорно закатывается в один и тот же угол, дом, вероятно, повело.

Крыша

Поднявшись в чердачное помещение, удастся оценить не только состояние кровли, но и всего дома. Аккуратно выполненная стропильная система с одинаковым шагом, тщательно уложенный утеплитель показывают отношение мастеров к работе. Если хозяин говорит, что строительство велось под контролем с поверкой каждого этапа, то здесь он не кривит душой.

Если заметны плесень и грибок, чувствуется повышенная влажность, видны следы подтёков, это значит, что кровельные работы выполнены с грубыми нарушениями правил строительства. Учитывая, что крыша — дорогое удовольствие, сюрприз нужно сразу отнести к одному из самых затратных в плане переделки. Разумеется, каждое неприятное «открытие» не должно мгновенно ставить крест на покупке, однако его можно рассматривать как повод для скидки, если вы готовы к ремонту. 

Холодный чердак проверить и, если потребуется, то и отремонтировать легче, чем устранить проблемы в мансардном помещении. Источником повышенной влажности в жилом пространстве могут быть не только протечки, но и неверно установленная теплоизоляция, накапливающая конденсат.

Уточните, есть ли водосток, как решается проблема с намерзанием льда (проложен или нет нагревательный кабель). В сравнительно новом доме (не старше 3–5 лет) отсутствие принудительного отвода воды может не отразиться на наружной отделке, отмостке и фундаменте. С течением времени разрушительное действие дождя и талых вод будет всё более и более заметно, поэтому установка водостока ляжет на ваши плечи.


 Дом со вторичного рынка vs на продажу 

Жильё, когда–то построенное «для себя» и в котором уже жили люди, на первый взгляд, содержит меньше сюрпризов в сравнении c объектом, построенным с целью реализации. Во втором варианте недобросовестные застройщики могли сэкономить на материалах.

Хотя и первый вариант не идеален. До недавнего времени при строительстве не учитывались энергоэффективные технологии. С большой долей вероятности вы столкнётесь с тем, что старый дом придётся утеплять (или продолжать переплачивать за энергоносители).

В современных домах должны применяться качественные утеплители и приёмы теплосбережения — это аксиома для ответственных компаний. Безответственных тоже хватает, поэтому работу застройщика на первичном рынке приходится проверять не менее пристрастно, чем вторичное жильё.

При детальном осмотре часто оказывается, что многое нужно переделывать, а это значит, что расходы возрастут.

«Вложений не требует»

Опасная фраза, с которой все вложения как раз и начинаются. Перед покупкой проверьте все коммуникации. Если приобретаете дом в тёплое время года, не забудьте поинтересоваться, как работает отопление. Убедитесь, что тёплые полы включаются в каждой комнате, а радиаторы исправны.

Отопление

Проверьте печь. Если предусмотрен дублирующий обогрев, обратите внимание, как переключается система в случае отсутствия одного из носителей. Например, если аварийно прекращена подача газа и предусмотрен резервный переход на электричество или твёрдое топливо, уточните, как запустить обогрев. Проверьте состояние дымохода и узнайте у продавца, кто проверяет состояние и чистит канал. Всегда просите показать паспорта на оборудование, спрашивайте телефоны сервисных центров или мастеров, выполнявших сборку и наладку.

Водопровод

Начните проверку с того, откуда поступает вода (собственная скважина или подключение к магистрали). Узнайте, куда она уходит (автономный септик или центральная канализация). Обязательно расспросите хозяина об особенностях эксплуатации в зимнее время, что сделано для защиты от промерзания.

Если на период сильных морозов на «тонких» участках  требуется поддерживать плюсовую температуру (например, поставить конвекторы), выясните, во сколько это обходится.

Если водоснабжение ведётся из собственной скважины, уточните лимит подачи воды, а также доступность ресурса в зимнее и летнее время. 

Если дом подключен к центральному водопроводу, расспросите о сезонных особенностях водоснабжения. Желательно получить ответы на вопросы не только у хозяина дома, но и у ближайших соседей.

Не поленитесь и наберите воду из–под крана в пластиковую бутылку. Химанализ обходится недорого и даёт ясную картину о качестве ресурса. Современные фильтрующие установки могут практически любую воду довести до идеала, вопрос в цене.

Проверьте трубы и запорную арматуру на предмет течей. Уточните, где находится расширительный бак и сбросные краны для отвода воздуха. Проверьте санузлы: откройте подачу воды в точках расхода, спустите воду в унитазе. Проверьте напор на верхних этажах. Уточните, есть ли проблемы с водой в районе. Если перебои случаются, как решена проблема у домовладельца. Ответственные хозяева обеспечивают бесперебойную подачу воды за счёт установки накопительной ёмкости. Не поленитесь и посмотрите, как всё работает.

Обращайте внимание на марки и состояние насосов. Брендовые изделия ремонтировать дорого, на редкие марки сложно найти запчасти.

Осмотрите полы и стены под раковинами на предмет протечек. Если последствия заметны, вероятно, вас ждёт глобальный ремонт системы.

Канализация

В домах без подключения к центральной канализации необходимо уточнить, какой септик используется. Анаэробные установки и аэростанции биологической очистки обслуживаются по–разному. На какое время хватает свободного объёма при текущем расходе воды. Куда обращаться, чтобы вызвать ассенизационную машину.

Как определить соответствие септика участку:

Если из всей системы вы видите пластиковую крышку, под которой едва слышно булькает вода, — это хороший признак. Хозяин установил локальную очистную станцию с аэрацией.

Бетонные кольца, оснащённые люком, указывают на септик с анаэробным принципом осветления стока. Такие системы используют на просторной территории (от 10 соток), на почвах с низким залеганием грунтовых вод и отличной фильтрующей способностью. Септик должен располагаться не ближе 50 метров к точке водозабора.

Если бетонные кольца установлены на небольшом участке (менее 7 соток), а сама местность болотистая, взвесьте за и против покупки. В плане септика вам предлагают не автономную канализацию, а её эрзац, опасный как для кошелька, так и для здоровья.

Последний вариант указывает не только на предстоящие расходы, но и на отношение хозяина к системам жизнеобеспечения и ко всему дому в целом.

Электропроводка

Уточните ситуацию с подачей электричества и количество заведённых в дом кВт. Сопоставьте с уже имеющейся нагрузкой. Узнайте, как решается проблема, если энергию отключают. Если предусмотрен генератор, проверьте, как запускается альтернативное энергообеспечение и на какие точки хватает мощности.


Платежи и не только

Проверьте все квитанции на предмет погашения задолженностей.

Обратите внимание, в какую сумму обходится оплата потребления по сезонам.

Проверьте приборы учёта, уточните время поверки.

Попросите документы и техусловия на подключение телефона, интернета, газоснабжения, водопровода, электропитания, вывоз мусора и другие услуги, предоставленные централизованно.

Все бумаги у вас потребуют для перезаключения договоров на обслуживание. 

Обязательно просите схемы разводки инженерных коммуникаций с подробным описанием, как и что работает. Желательно вычертить каждую самостоятельно и чётко представить, что вы будете делать в случае аварии. 

Состояние документов

Если недвижимость в целом нравится, необходимо убедиться в чистоте сделки.

Сопоставьте фактическую площадь участка с данными в официальном документе. В случае обнаружения разницы, от сделки лучше отказаться. Вероятно, вам хотят продать неузаконенную землю, которая, по сути, оказывается самозахватом.

Проверьте Госакт. В документе должен описываться ваш участок с указанием регистрации по установленному адресу. Во всех документах на дом должен стоять единый кадастровый номер.

Обратитесь к соседям и спросите, есть ли межевые споры. Замерьте границы и сверьтесь с данными в плане территории.

Уточните вопрос с обременениями на недвижимость. Проверьте, не находится ли дом в залоге или в качестве обеспечения по кредиту. Уточните статус продавца: если владелец банкрот, лучше с покупкой не связываться.

Посмотрите техпаспорт на дом и участок. Не должно быть неузаконенных перепланировок и неучтённых строений.

На вторичном рынке процветают мошеннические схемы. Многие из них эффективны настолько, что после сделки купли–продажи в желанный дом не получается даже въехать. При любых сомнениях в своих силах с оценкой документов по вторичной недвижимости перепоручите проверку документов специалистам. 

Покупка дома всегда обходится дорого. За жильё без изъянов придётся заплатить полную цену. Домостроения с проблемами заставят раскошелиться в процессе ремонта. Тем не менее, если на строительство нет ни сил, ни времени, ни желания, а жить в своём доме хочется, нужно искать варианты и тщательно проверять каждый.